Nhiều điểm mới trong Nghị định 226/2025 về bồi thường, ghi nợ tiền sử dụng đất và đấu giá đất

Luật sư Phạm Văn Thảo, Giám đốc Công ty Luật Hưng Thịnh Việt Nam, cho rằng Nghị định 226/2025 mang tính cấp thiết vì tập trung giải quyết hàng loạt vấn đề “nóng” trong quản lý đất đai.

Thứ nhất, về định giá đất và bồi thường khi thu hồi đất, nghị định giúp khắc phục bất cập lâu nay – vốn là nguyên nhân dẫn đến nhiều vụ khiếu kiện. Nếu không kịp thời điều chỉnh, người dân dễ chịu thiệt thòi, còn Nhà nước gặp khó khăn trong giải phóng mặt bằng cho dự án.

Thứ hai, về xử lý đất chậm đưa vào sử dụng và các dự án “treo”, nghị định bổ sung cơ chế kiểm soát chặt chẽ, vừa có tính răn đe, vừa linh hoạt trong những trường hợp chậm tiến độ vì lý do bất khả kháng.

Thứ ba, nghị định nhấn mạnh tăng cường minh bạch. Việc công khai phương án giá đất và trao quyền cho HĐND tỉnh điều chỉnh bảng giá đất được kỳ vọng sẽ hạn chế cơ chế “xin – cho”, giảm nguy cơ thất thoát, tham nhũng.

Đặc biệt, nghị định còn chú trọng bảo đảm quyền lợi người dân. Người bị thu hồi đất có cây trồng, vật nuôi sẽ được bồi thường sát với giá trị thực tế hơn. Người sử dụng đất cũng được ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định rõ ràng, minh bạch hơn.

Theo Luật sư Thảo, Nghị định 226/2025 vừa là công cụ cụ thể hóa Luật Đất đai 2024, vừa là “van điều chỉnh” cần thiết để quản lý đất đai chặt chẽ, bảo đảm công bằng cho người dân, đồng thời nâng cao tính minh bạch, hiệu quả trong quản lý nhà nước.

Ghi nợ tiền sử dụng đất: chính sách nhân văn

Trước đây (theo Luật Đất đai 2013 và các nghị định hướng dẫn), chính sách ghi nợ tiền sử dụng đất cho phép hộ gia đình, cá nhân có khó khăn về tài chính được chậm nộp tiền sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Tuy nhiên, việc áp dụng còn hạn chế: thời hạn ghi nợ ngắn, cách tính lãi/phí chưa rõ ràng, nhiều địa phương lúng túng.

Nghị định 226/2025 đã sửa đổi, bổ sung quy định này theo hướng:

- Xác định rõ đối tượng được ghi nợ (hộ gia đình, cá nhân thuộc diện khó khăn về tài chính khi nộp tiền sử dụng đất).

- Quy định cụ thể hơn về thủ tục ghi nợ và thanh toán (ghi nợ trực tiếp trên Giấy chứng nhận, có cơ chế xóa nợ khi đã nộp đủ).

- Minh bạch hóa lãi/phí (nếu có), bảo đảm công bằng giữa các đối tượng.

- Tạo sự thống nhất giữa quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng tại địa phương.

Theo quan điểm của Luật sư Phạm Văn Thảo, đây là một chính sách nhân văn và thiết thực, mang lại các lợi ích sau:

1. Đối với hộ gia đình, cá nhân khó khăn

- Giảm áp lực tài chính ban đầu: thay vì phải nộp một lần số tiền sử dụng đất khá lớn, người dân có thể trả dần theo khả năng.

- Tạo cơ hội tiếp cận pháp lý với đất đai: việc được cấp Giấy chứng nhận ngay cả khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính giúp họ yên tâm sử dụng, chuyển nhượng, thế chấp để vay vốn.

- Ổn định cuộc sống: đặc biệt với các hộ nghèo, cận nghèo, chính sách này giúp họ sớm có “sổ đỏ”, ổn định chỗ ở, tránh nguy cơ bị tranh chấp hoặc bị xem là “lấn chiếm đất” do chưa hợp thức hóa.

2. Đối với Nhà nước

- Khuyến khích người dân đăng ký đất đai: tăng tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận, giảm tình trạng sử dụng đất “ngoài sổ”.

- Đảm bảo nguồn thu ngân sách lâu dài: dù chưa thu ngay, nhưng Nhà nước vẫn có cơ sở pháp lý để thu dần, tránh thất thu.

- Giảm khiếu nại, khiếu kiện: bởi nhiều trường hợp trước đây không đủ tiền nộp một lần nên không được cấp sổ, dẫn đến tranh chấp, khiếu nại.